Pôvodný názov:
The Versatility of the Real Estate Asset Class - the Singapore Experience
Obsah knihy:
Kapitola 1 sa bližšie zaoberá dvoma typmi heterogénnych investorov (momentových a dispozičných), ktorí tvoria jedinečný rozdielový model na interpretáciu dynamiky cien bývania. Rozhodujúce sú tri parametre, a to autokorelácia, miera reverzného priemeru a súčasné prispôsobenie sa dlhodobej rovnovážnej cene. Kľúčovým dôsledkom je, že rozmach singapurského trhu súkromného bývania v roku 2006 neponúka taký veľký rozsah ako z dlhodobého hľadiska cenový prírastok v období rozmachu a oživenia v 90. rokoch. Singapurský trh súkromného bývania je málo rizikový a ponúka stabilné výnosy vďaka prakticky nulovej divergencii aj v špekulatívnych 90. rokoch. Najlepším spôsobom investovania je zvážiť stratégiu hybnosti a vyhnúť sa stádovitému správaniu v záujme udržateľnosti zisku. Pre tvorcov politiky je singapurský trh súkromného bývania z dlhodobého hľadiska nadmerne tlmený. Kapitola 2 využíva teóriu hier na preskúmanie oligopolného trhu súkromnej bytovej výstavby; určenie predajných cien bytovej výstavby na neistom trhu a pri neúplných informáciách konkurenčných developerov; dynamickú interakciu medzi developermi; časové oneskorenie dokončenia developerského projektu od začiatku projektu; spustenie bytovej výstavby na predaj pred dokončením a vlastné kapacitné obmedzenia bytovej výstavby. Developeri majú tendenciu spolupracovať v záujme dlhodobého prospechu, čo vedie k spomaleniu predaja.
Relatívne vysoké zisky, ktoré sa dajú dosiahnuť v prvých niekoľkých obdobiach, umožňujú podhodnocovať ceny ostatných a predávať oveľa rýchlejšie. Výhoda prvého hráča na novom trhu je evidentná. S rastúcou neistotou ceny klesajú, zatiaľ čo sa zvyšuje cenová variabilita. Kapitola 3 sa zaoberá inštitucionálnou povahou právneho pôvodu a celkovými výnosmi (TR), odvodenými od investovania do priamych nehnuteľností krajiny, a to prostredníctvom prijatia viacfaktorového modelu teórie arbitrážneho oceňovania (APT). Na vyhladenie TRs sa prijíma autoregresný model 1. a 4. rádu. De-vyhladené údaje sa používajú v spojení s 2 makroekonomickými premennými (miera rastu reálneho HDP a úroková miera) a 1 rizikovým faktorom nehnuteľností (miera neobsadenosti) na vytvorenie viacfaktorového štrukturálneho modelu. Vykonáva sa združená panelová analýza s dummy právnych systémov, ktoré označujú britský právny pôvod a francúzsky právny pôvod, a faktorovými záťažami (t. j. citlivosťou rizikového faktora na TR). Makroekonomické a realitné rizikové faktory v rovnováhe ovplyvňujú TR. Miera neobsadenosti má vysokú a významnú rizikovú prémiu vzhľadom na jej priamy vplyv na TR v porovnaní s mierou rastu HDP a úrokovou mierou. Kapitola 4 sa zaoberá mezanínovými investíciami do nehnuteľností (real estate mezzanine investment - REMI), novým finančným nástrojom pre ázijský trh s nehnuteľnosťami, a skúma štruktúru REMI, meranie a charakteristiky ich rizík a výnosov prostredníctvom výhľadového modelu binomického stromu aktív (BAT).
Je prijatá rizikovo neutrálna pravdepodobnosť oceňovania. REMI nesie väčšie riziko ako typické úvery komerčných bánk, čo vedie k vyšším úrokovým sadzbám ako čistý kapitál. Rôzne rizikové otázky sa zameriavajú na dva hlavné zdroje - riziko pomeru finančného úveru k hodnote (LTV) a riziko nehnuteľností a kapitálových trhov. Kapitola 4 napĺňa potrebu vyplniť medzeru týkajúcu sa štruktúry a výkonnosti REMI v ustálenom stave s využitím spoľahlivých, autoritatívnych informácií a zdrojov údajov. Kapitola 5 napokon obsahuje záver tejto knihy.
