Pôvodný názov:
An Asian Direct and Indirect Real Estate Investment Analysis
Obsah knihy:
Táto kniha je venovaná vedeckej práci o nehnuteľnostiach a prispieva k lepšiemu pochopeniu analýzy investícií do nehnuteľností. Dôvodom je obmedzený výskum, ktorý by jasne priblížil neistotu alebo riziko, teda kvantifikovateľnú neistotu pri analýze trhu s nehnuteľnosťami. Výnimkou nie je ani výskum trhu s nehnuteľnosťami, ktorý sa vykonáva ako odvetvová prax medzi súkromnými výskumníkmi nehnuteľností. Ďalším dôvodom je všeobecne prijímaný fakt, že hoci finančná revolúcia podstatne zmenila mnohé odvetvia finančného priemyslu, na vývoj a investičnú prax v oblasti nehnuteľností mala len malý vplyv, rovnako ako na vedeckú prácu. Okrem toho, hoci sa ľahko uznáva, že napriek svojmu obrovskému podielu na svetovom bohatstve je disciplína a výskum investícií do nehnuteľností vcelku stále nedostatočne preskúmanou oblasťou. Výsledkom je, že v tomto odvetví majú tendenciu dominovať tradiční realitní analytici, ktorí málo rozumejú neistote na realitnom trhu a kapitálovým trhom. Všeobecne sa má za to, že títo komentátori trávia príliš veľa času tým, že sa zaoberajú miestnymi podmienkami ponuky a dopytu po priestoroch, pričom úplne strácajú zo zreteľa neustále sa meniace podmienky na trhu s nehnuteľnosťami a na kapitálovom trhu.
Témou tejto knihy je analýza priamych a nepriamych reálnych investícií do nehnuteľností, ktoré sa zasa dajú vhodne riadiť podľa ekonomickej teórie a teoretických koncepcií financovania nehnuteľností za predpokladu, že neistota je kvantifikovateľná. Kniha využíva prípadové štúdie zahŕňajúce Singapur a Áziu. Tento rámec Black over White background viii umožňuje analýzu trhu s nehnuteľnosťami, aby sa pokúsila zistiť, čo definuje ázijský sektor priamych a nepriamych nehnuteľností; čo sa meria; ako sa správa (z hľadiska cenových a necenových faktorov); ako je štruktúrovaný a ako účinne dosahuje ciele udržateľných celkových výnosov a zvládnuteľnej neistoty na trhu s nehnuteľnosťami. Optimálne riadenie neistoty na realitnom trhu sa dosahuje na úrovni portfólia prostredníctvom alokácie realitných aktív. Je to dôležité, pretože portfólio nehnuteľností dokáže prakticky eliminovať jedinečné (t. j. špecifické) neistoty medzi jednotlivými ázijskými sektormi nehnuteľností; v rámci portfólia sa tak zachováva len systémová (t. j. celotrhová) neistota. Alternatívnym a moderným prístupom k riadeniu rizika na úrovni portfólia je okrem alokácie realitných aktív aj prístup hodnoty v riziku (VaR). Ďalšou modernou a dôležitou alternatívou vyrovnávania sa s neistotou je analýza a oceňovanie reálnych opcií, ktoré pomáhajú lepšie definovať neistotu na trhu nehnuteľností v rozsahu a čase.
Analýza a oceňovanie reálnych opcií predstavujú neistotu aj prostredníctvom rozhodovacieho stromu a koncepcie rizikovo neutrálnej pravdepodobnosti, aby bolo možné pochopiť, ako neistota ovplyvňuje hodnotu investičných rozhodnutí v oblasti nehnuteľností. Oceňovanie neistoty je založené na koncepcii bezrizikového zabezpečenia. Tie sa najlepšie skúmajú na mikroúrovni investície do príležitosti výstavby nehnuteľnosti na voľnej pôde. Napriek tomu majú realitné sektory v Singapure a Ázii od ázijskej menovej krízy v roku 1997 sľubné vyhliadky. V súčasnosti je na mieste urobiť bilanciu a zhodnotiť, ako by sa tieto sektory mohli vyvíjať do budúcnosti, minimálne do konca budúceho storočia. Som veľmi rád, že môžem predstaviť naše úvahy a výskum v oblasti medzinárodných nehnuteľností s osobitným dôrazom na Áziu. Obrovský potenciál tohto regiónu v oblasti nehnuteľností je sám o sebe veľkým podnetom pre medzinárodný výskum a vzdelávanie v oblasti nehnuteľností, ktorý ma inšpiroval k zdokumentovaniu významnej práce, ktorú som v priebehu rokov vykonal. Čierne nad bielym pozadím ix Prajem všetkým čitateľom príjemné čítanie tejto knihy a úprimne ďakujem za podporu, bez ktorej by bolo vydanie tejto knihy o to ťažšie. Dr. HO, Kim Hin / David Čestný profesor (University of Hertfordshire, Veľká Británia) (International Real...
